تواجه العديد من مالكي مساكن الطلاب على طول القنوات الضيقة ومسارات الدراجات حول كنيسة بيترسكيرك في ليدن ارتفاعاً كبيراً في قيم WOZ. ويضع حكم حديث صادر عن المحكمة العليا (Hoge Raad) الآن حدوداً صارمة على تحميل المستأجرين تلك الزيادات في القيمة.
خلفية الحكم
كان المؤجرون يطبقون في السنوات الأخيرة زيادة قيمة WOZ بشكل مباشر على الإيجار الشهري. وكانت قفزة بنسبة 15 في المائة في قيمة WOZ تؤدي أحياناً إلى زيادة عشرات اليوروهات شهرياً. وفي وسط المدينة التاريخي، حيث كثيراً ما تُستخدم العقارات في شوارع مثل بريسترات كاستثمارات، أدى ذلك إلى إجراءات قضائية بشأن المعقولية.
قرار المحكمة العليا (Hoge Raad)
تؤكد المحكمة العليا (Hoge Raad) ثلاثة مبادئ:
1. ربط قيمة WOZ ليس مبرراً تلقائياً
غالباً ما تعكس قيمة WOZ الأعلى المضاربة وليس جودة سكنية أفضل. ولا يُلزم المستأجرون بدفع علاوة الاستثمار الخاصة بالمالك.
2. يحق للمستأجر طلب تبرير لكل عقار على حدة
يتعين على المؤجرين إثبات أن الزيادة في القيمة مرتبطة بصيانة ملموسة أو تطوير الحي، وليس فقط بتقرير تقييم بلدي.
3. الشروط المرهقة بشكل غير معقول قابلة للإبطال
تُعد البنود التي لا تتضمن سقفاً أو استثناءً مرهقة بشكل غير معقول بموجب المادة 6:233 من القانون المدني (BW) ويمكن إبطالها.
أثر الحكم على المستأجرين
- الزيادات المفرطة التي تتجاوز التضخم بالإضافة إلى تكاليف الصيانة قابلة للطعن
- المبالغ المدفوعة الزائدة يمكن استردادها حتى ثلاث سنوات إلى الوراء
- يجب تقديم اعتراض كتابي خلال ستة أسابيع من الإعلان
- تُنظر المنازعات أمام لجنة الإيجارات (Huurcommissie) أو، في القطاع الحر، أمام قاضي الصلح في محكمة لاهاي (Rechtbank Den Haag)
التزامات المؤجرين
العقود القائمة:
- تحويل روابط WOZ إلى صيغة التضخم بالإضافة إلى الصيانة
- الاحتفاظ بتبرير كتابي جاهز لكل زيادة لاحقة
- عدم التهديد التلقائي بالإنهاء عند الاعتراض؛ فقد ازداد هذا الخطر
الآثار الوطنية والمحلية
يندرج الحكم ضمن اتجاه تعزيز حماية المستأجر. وفي ليدن، بما فيها من مساكن طلابية مكثفة وشوارع مزدحمة في وسط المدينة، سيتعين تعديل العديد من العقود. ومن المتوقع المزيد من القيود على الربط التلقائي بالمؤشرات في عام 2026.
خطوات لمستأجري ليدن
هل تلقيت خلال السنوات الثلاث الماضية زيادة مدفوعة بقيمة WOZ واعتبرتها مفرطة؟ اطلب تبريراً كتابياً، واحتفظ بجميع الرسائل، وتواصل مع مكتب المساعدة القانونية (Juridisch Loket) في ليدن أو متخصص. ويمكن لمكتب أرسلان في شارع ستيشنسفيغ 26، 2312 AV ليدن (071 - 5200 200) مساعدتك في ذلك. وتبدأ مدة الاسترداد البالغة ثلاث سنوات (المادة 3:309 من القانون المدني BW) من اللحظة التي كان يمكنك فيها العلم بالمخالفة بشكل معقول.