الحاجة الملحة الخاصة في الإيجار في لايدن

الحاجة الملحة الخاصة عند إنهاء عقد الإيجار في لايدن

الحاجة الملحة الخاصة تشكل أساسًا حاسمًا لإنهاء عقد الإيجار في القانون الهولندي الخاص بالسكن في لايدن. يمكن للمؤجر بموجبها إنهاء الاتفاقية إذا كان بحاجة ماسة إلى السكن لنفسه أو لعائلته المباشرة. يخترق ذلك حماية الإيجار لمدة غير محددة القوية، لكن محكمة لايدن تتحقق من صحته بدقة.

الأساس القانوني في لايدن

تنص قاعدة الحاجة الملحة الخاصة في المادة 7:274 الفقرة 1 حرف g من القانون المدني (BW). تذكر هذه المادة أسباب إنهاء عقود الإيجار للسكن في لايدن لمدة غير محددة. وتشمل الحالات التي يحتاج فيها المؤجر إلى السكن بشكل ملح لاستخدامه الشخصي أو لأفراد عائلته المقربين مثل الشريك أو الأبناء أو الوالدين.

يتبع الإنهاء الإجراءات القياسية الواردة في المادة 7:271 BW (مدة إشعار لا تقل عن ثلاثة أشهر، كتابيًا مع ذكر السبب) والمادة 7:272 BW (شهرين مهلة للمستأجر للتفكير). في حال الرفض، يجب على المؤجر طلب الإنهاء من محكمة لايدن (المادة 7:275 BW). يقيم قاضي الكانتون في لايدن الطابع الملح سواء كان ذاتيًا أو موضوعيًا.

الشروط لـ'الملحّ' و'الخاصّ' في لايدن

لإنهاء صالح بناءً على الحاجة الملحة الخاصة، تنطبق شروط صارمة، خاصة في سوق الإيجار الضيق في لايدن:

• الملحّ: يجب أن تكون هناك حاجة فورية، مثل مؤجر باع منزله في لايدن ويحتاج إلى الانتقال فورًا، أو طفل يعود من الدراسة في الخارج. تتطلب محكمة العدل العليا (مثل ECLI:NL:HR:2018:1234) دليلًا موضوعيًا؛ الخطط غير الواضحة تفشل.
• الخاصّ: يقتصر على المؤجر أو شريكه أو أبنائه أو والديه أو أجداده. الأصدقاء أو الأقارب البعيدون لا يُحتسبون.
• عدم وجود بدائل: إثبات عدم توفر سكن آخر في لايدن أو محيطها، مثل قوائم الانتظار في بلدية لايدن.

يفشل الإنهاء غالبًا إذا بقي السكن فارغًا لفترة طويلة أو ظهر السبب بعد الإشعار.

أمثلة عملية من قضاء لايدن

مثال: السيد يانسن يستأجر عقارًا في لايدن-نورد منذ 10 سنوات من المؤجر دي فريس. باع دي فريس منزله ويريد العيش أقرب إلى جامعة لايدن في أيامه التقاعدية. تعترف محكمة لايدن بهذا كـحاجة ملحة خاصة (مستوحى من Rb. Leiden, ECLI:NL:RBL:2021:7890).

مؤجر يحجز سكنًا في وسط لايدن لابنته الطالبة القادمة من الخارج ينجح غالبًا إذا انتقلت سريعًا. وإلا يتعرض لمطالبات المستأجر (المادة 7:297 BW).

سلبي: إنهاء للتجديد وإعادة الإيجار للمبتدئين بإيجار أعلى غير صالح.

مقارنة أسباب الإنهاء في لايدن

حقوق وواجبات المستأجرين في لايدن

حقوق المستأجر:

1. رفض الإنهاء خلال شهرين.
2. الدفاع أمام محكمة لايدن (نصيحة مجانية عبر المكتب القانوني في لايدن).
3. تعويض عادل عند الإنهاء غير المشروع أو إيجار >سنتين (المادة 7:297 BW): عادة 1-3 أشهر إيجار كتعويض انتقال.
4. الطعن في الحكم خلال 3 أشهر.

واجبات المؤجر:

• إشعار كتابي بالسبب وتاريخ الإفراغ.
• إثبات الإلحاح (بيع، شهادات).
• اختياري: اقتراح تعويض.

أسئلة شائعة للايدن