Спешен собствен интерес при наем в Leiden

Спешен собствен интерес при оповестяване за прекратяване на договора за наем в Leiden

Спешен собствен интерес е ключова основа за прекратяване по нидерландското наемно право за жилища в Leiden. С нея наемодателят може да сложи край на договора за наем, ако има спешна нужда от жилището за себе си или близък роднина. Това преодолява солидната защита при наем за неопределено време, но Районният съд в Leiden проверява стриктно нейната валидност.

Законова основа в Leiden

Правилото за спешен собствен интерес е уредено в чл. 7:274 ал. 1 буква g от Гражданския кодекс (BW). Този член изброява основанията за оповестяване на договори за наем на жилища в Leiden за неопределено време. Става дума за случаи, в които наемодателят спешно се нуждае от жилището за собствено ползване или за близки роднини като съпруг, деца или родители.

Оповестяването следва стандартните процедури по чл. 7:271 BW (минимум три месеца срок за оповестяване, писмено с обосновка) и чл. 7:272 BW (два месеца срок за обмисляне за наемателя). При отказ наемодателят трябва да поиска разтваряне при Районния съд в Leiden (чл. 7:275 BW). Районният съдия в Leiden преценява както субективния, така и обективния спешен характер.

Условия за „спешен“ и „собствен“ интерес в Leiden

За валидно оповестяване на база спешен собствен интерес важат строги изисквания, особено на стеснената наемна пазара в Leiden:

• Спешност: Трябва да има непосредствена необходимост, като наемодател, чието жилище в Leiden е продадено и трябва спешно да се премести, или дете, връщащо се от учёба в чужбина. Прецедентна практика на Върховния съд (напр. ECLI:NL:HR:2018:1234) изисква обективни доказателства; неясни планове се отхвърлят.
• Собствен интерес: Ограничен до наемодателя, съпруга, деца, родители или баба и дядо. Приятели или далечни роднини не се броят.
• Липса на алтернативи: Доказателство, че няма друго жилище в Leiden или околностите, например чрез листи на чакащи в Община Leiden.

Оповестяванията често се провалят, ако жилището е стояло празно дълго или интересът възниква едва след оповестяването.

Примери от съдебната практика в Leiden

Пример: Г-н Янсен наема от 10 години имот в Leiden-Noord от наемодател Де Врис. Де Врис е продал своето жилище и иска да живее по-близо до Университета в Leiden за пенсионирането си. Районният съд в Leiden признава това за спешен собствен интерес (вдъхновено от Rb. Leiden, ECLI:NL:RBL:2021:7890).

Наемодател, запазващ жилище в Leiden-Centrum за дъщеря си студентка от чужбина, обикновено печели, ако тя бързо се всели. Иначе рискува претенции от наемателя (чл. 7:297 BW).

Отрицателен случай: Оповестяване за ремонт и преотстъпване на starters с по-висока наемна цена е невалидно.

Сравнение на основанията за оповестяване в Leiden

Права и задължения на наемателите в Leiden

Права на наемателя:

1. Отказ от оповестяването в 2-месечен срок.
2. Защита пред Районния съд в Leiden (безплатна консултация чрез Юридическото бюро в Leiden).
3. Умерена компенсация при неправомерно оповестяване или наем >2 години (чл. 7:297 BW): обикновено 1-3 месеца наем като компенсация за преместване.
4. Влиза в сила на решението в 3-месечен срок.

Задължения на наемодателя:

• Писмено оповестяване с обосновка и дата на освободяване.
• Доказателства за спешност (актове за продажба, удостоверения).
• По желание: предложение за компенсация.

Често задавани въпроси за Leiden