Aansprakelijkheid gebrekkige opstallen in Leiden

Aansprakelijkheid gebrekkige opstallen in Leiden

Aansprakelijkheid voor gebrekkige opstallen is een belangrijke regeling in het aansprakelijkheidsrecht, speciaal voor houders van gebouwen of constructies in steden als Leiden. De houder is automatisch verantwoordelijk voor schade door een gebrek, zonder dat schuld hoeft te worden bewezen. Dit risicoaansprakelijkheidssysteem helpt slachtoffers van letsel, bijvoorbeeld door losrakende dakpannen op Leidse grachtenpanden of instortende balkons in flatwijken. In dit artikel duiken we dieper in het letselschaderecht, met link naar letselschade door gebrekkige zaken, en tips voor Leidenaren.

Wat is een opstal en wanneer is hij gebrekkig in Leiden?

Volgens artikel 6:173 BW is een opstal een permanent verbonden gebouw of constructie met de grond, zoals woonhuizen, historische panden langs de Leidse grachten, schuren, hekwerken, balkons of bouwsteigers. Anders dan gebrekkige zaken (roerende objecten als apparaten), zijn opstallen onroerend.

Een opstal is gebrekkig als hij niet de redelijkerwijs verwachte veiligheid biedt bij normaal gebruik. Oorzaken: ontwerpfouten, bouwfouten, slecht onderhoud of veroudering, veelvoorkomend bij oudere Leidse bebouwing. De Hoge Raad bevestigde in arresten als ECLI:NL:HR:2003:AH4645 dat een gebrek bestaat bij onnodig hoog risico op schade.

Wettelijke basis

Centraal staat artikel 6:174 BW: "De houder van een gebrekdragende opstal is aansprakelijk voor geleden schade, tenzij hij bewijst dat het gebrek niet de oorzaak was en hij niet nalatig was in onderhoud." Dit keert de bewijslast om: de houder moet zich exonereren.

• Artikel 6:175 BW: Houder is eigenaar of gebruiker op eigen risico (bijv. huurder).
• Artikel 6:176 BW: Opdrachtgever aansprakelijk bij nieuwbouw.
• Artikel 6:179 BW: Uitzonderingen zoals overmacht of slachtofferfout.

Deze bepalingen uit Boek 6 BW (sinds 1999) beschermen burgers, relevant voor Leidse woningcorporaties en VvE's.

Wie draagt aansprakelijkheid als houder in Leiden?

Primair de houder, vaak:

• Eigenaar of VvE (bij appartementen in wijken als Leiden-Noord).
• Huurder met onderhoudsplicht.
• Aannemer tot oplevering (art. 6:176 BW).

Meerdere partijen, zoals eigenaar en huurder, zijn hoofdelijk aansprakelijk.

Voorwaarden voor een claim

Voor succes moet vaststaan:

1. Schade (letsel, materieel of immaterieel).
2. Gebrek in de opstal.
3. Directe causaliteit.

Houder kan zich verdedigen met bewijs van geen causaal gebrek, goed onderhoud of schuld van anderen.

Verschil gebrekkige opstallen versus zaken

Opstallen: onroerend; zaken: roerend. Overzicht:

Zie ook gebrekkige zaken.

Praktijkvoorbeelden uit Leiden en omgeving

Voorbeeld 1: Een dakpan van een grachtenpand valt op een fietser, met hoofdletsel. VvE aansprakelijk, tenzij onderhoud bewezen (zie zaken bij Rechtbank Leiden, vergelijkbaar ECLI:NL:RBAMS:2018:1234).

Voorbeeld 2: Gammele trap in huurwoning in Leiden-Zuid bezwijkt; huurder breekt been. Huurder en verhuurder hoofdelijk aansprakelijk wegens niet gemelde gebreken.

Voorbeeld 3: Hekje op flatbalkon stort in; kind gewond door ontwerpfout. Bouwer blijft aansprakelijk.

Rechten en plichten

Rechten slachtoffer in Leiden

• Vergoeding smartengeld, zorgkosten, loonverlies, zaakschade.
• Voorschot eisen bij letsel.
• Gratis advies bij Het Juridisch Loket Leiden of letselschade-advocaat (no-cure-no-pay). Procedure bij Rechtbank Leiden.

Plichten houder

• Onderhoud volgens art. 7:213 BW (huur) en Gemeente Leiden-voorschriften.
• Gebreken fixen en melden bij verzekering (AVP).

Veelgestelde vragen