Wzdłuż wąskich kanałów i ścieżek rowerowych wokół Pieterskerk w Leiden wielu właścicieli mieszkań studenckich boryka się z silnie wzrosłymi wartościami WOZ. Niedawne orzeczenie Hoge Raad nakłada teraz surowe ograniczenia na przenoszenie tych wzrostów wartości na najemców.
Tło orzeczenia
Wynajmujący w ostatnich latach stosowali wzrost WOZ wprost do miesięcznego czynszu. Skok o 15 procent wartości WOZ prowadził niekiedy do kilkudziesięciu euro dodatku miesięcznie. W historycznym centrum Leiden, gdzie nieruchomości przy ulicach takich jak Breestraat często służą jako inwestycja, prowadziło to do sporów o zasadność.
Orzeczenie Hoge Raad
Hoge Raad potwierdza trzy zasady:
1. Powiązanie z WOZ nie stanowi automatycznego uzasadnienia
Wyższa wartość WOZ odzwierciedla często spekulację, a nie poprawę jakości mieszkania. Najemcy nie muszą partycypować w premii inwestycyjnej właściciela.
2. Najemca może żądać uzasadnienia dla każdego budynku
Wynajmujący muszą wykazać, że wzrost wartości wiąże się z konkretnym utrzymaniem lub rozwojem dzielnicy, a nie wyłącznie z gminnym raportem wyceny.
3. Niekorzystne postanowienia umowne podlegają unieważnieniu
Klauzule pozbawione pułapu lub wyjątków są nieuczciwie uciążliwe (onredelijk bezwarend) na podstawie artykułu 6:233 BW i mogą zostać unieważnione.
Skutki dla najemców
- Nadmierne podwyżki przekraczające inflację plus koszty utrzymania są kwestionowalne
- Nadpłacone kwoty można dochodzić do trzech lat wstecz
- Wymagany jest pisemny sprzeciw w ciągu sześciu tygodni od zawiadomienia
- Spory rozstrzyga Huurcommissie lub, w sektorze wolnym, sędzia rejonowy Rechtbank Den Haag
Obowiązki wynajmujących
Istniejące umowy:
- Przekształcić powiązania WOZ na formułę inflacja plus utrzymanie
- Przygotować pisemne uzasadnienie przy każdej kolejnej podwyżce
- Nie grozić automatycznie wypowiedzeniem w razie zakwestionowania; ryzyko takie wzrosło
Skutki krajowe i lokalne
Orzeczenie wpisuje się w linię wzmocnionej ochrony najemców. W Leiden, z intensywną zabudową studencką i zatłoczonymi ulicami śródmieścia, wiele umów będzie musiało zostać dostosowanych. Dalsze ograniczenia automatycznych indeksacji przewidywane są w 2026 r.
Kroki dla najemców w Leiden
Otrzymał(a) Pan(i) w ciągu ostatnich trzech lat podwyżkę czynszu opartą na WOZ, którą uznał(a) Pan(i) za nadmierną? Zażądaj pisemnego uzasadnienia, zachowaj całą korespondencję i skontaktuj się z Juridisch Loket Leiden lub specjalistą. Pomocy może udzielić kancelaria Arslan przy Stationsweg 26, 2312 AV Leiden (071 - 5200 200). Termin przedawnienia roszczenia o zwrot (artikel 3:309 BW) biegnie od chwili, w której najemca mógł racjonalnie powziąć wiadomość o bezprawności.