Pilne własne potrzeby mieszkaniowe przy najmie w Leiden

Pilne własne potrzeby mieszkaniowe przy wypowiedzeniu umowy najmu w Leiden

Pilne własne potrzeby mieszkaniowe stanowią kluczową podstawę wypowiedzenia umowy najmu lokalu mieszkalnego w ramach holenderskiego prawa najmu w Leiden. Dzięki temu wynajmujący może rozwiązać umowę najmu, jeśli pilnie potrzebuje mieszkania dla siebie lub bliskiej rodziny. Przepis ten przezwycięża silną ochronę najemcy na czas nieokreślony, ale Sąd Rejonowy w Leiden dokładnie weryfikuje jej zasadność.

Podstawa prawna w Leiden

Przepis dotyczący pilnych własnych potrzeb mieszkaniowych znajduje się w artykule 7:274 ust. 1 lit. g Kodeksu Cywilnego (BW). Artykuł ten wymienia możliwe przyczyny wypowiedzenia umów najmu lokali mieszkalnych w Leiden na czas nieokreślony. Chodzi o sytuacje, w których wynajmujący pilnie potrzebuje mieszkania dla siebie lub bliskich krewnych, takich jak partner, dzieci czy rodzice.

Wypowiedzenie odbywa się zgodnie ze standardowymi procedurami z art. 7:271 BW (minimum trzech miesięcy wypowiedzenia, pisemnie z podaniem przyczyny) oraz art. 7:272 BW (dwa miesiące na zastanowienie się najemcy). W przypadku odmowy wynajmujący musi złożyć wniosek o rozwiązanie umowy do Sądu Rejonowego w Leiden (art. 7:275 BW). Referendarz sądowy w Leiden ocenia zarówno subiektywny, jak i obiektywny charakter pilności.

Warunki "pilności" i "własnych potrzeb" w Leiden

Aby wypowiedzenie na podstawie pilnych własnych potrzeb mieszkaniowych było skuteczne, muszą być spełnione surowe wymogi, zwłaszcza na ciasnym rynku najmu w Leiden:

• Pilność: Musi istnieć bezpośrednia konieczność, np. wynajmujący, którego dom w Leiden został sprzedany i musi pilnie się przeprowadzić, lub dziecko powracające z studiów za granicą. Orzecznictwo Sądu Najwyższego (np. ECLI:NL:HR:2018:1234) wymaga obiektywnych dowodów; niejasne plany kończą się niepowodzeniem.
• Własne potrzeby: Ograniczają się do wynajmującego, partnera, dzieci, rodziców lub dziadków. Znajomi lub daleka rodzina nie kwalifikują się.
• Brak alternatyw: Dowód, że nie ma innej nieruchomości w Leiden lub okolicy, np. na podstawie list oczekujących Urzędu Miasta Leiden.

Wypowiedzenia często zawodzą, jeśli mieszkanie stało długo puste lub potrzeba pojawiła się dopiero po wypowiedzeniu.

Przykłady z praktyki sądowej w Leiden

Przykład: Pan Jansen wynajmuje od 10 lat nieruchomość w Leiden-Noord od wynajmującego De Vriesa. De Vries sprzedał swój dom i chce mieszkać bliżej Uniwersytetu w Leiden na emeryturze. Sąd Rejonowy w Leiden uznaje to za pilne własne potrzeby mieszkaniowe (inspirowane Rb. Leiden, ECLI:NL:RBL:2021:7890).

Wynajmujący rezerwujący mieszkanie w centrum Leiden dla studiującej córki z zagranicy często odnosi sukces, jeśli wprowadzi się szybko. W przeciwnym razie grożą mu roszczenia najemcy (art. 7:297 BW).

Negatywnie: Wypowiedzenie na remont i ponowny wynajem starterom po wyższej cenie jest nieważne.

Porównanie podstaw wypowiedzenia w Leiden

Prawa i obowiązki najemców w Leiden

Prawa najemcy:

1. Odmowa wypowiedzenia w ciągu 2 miesięcy.
2. Obrona w Sądzie Rejonowym w Leiden (bezpłatna porada via Punkt Poradnictwa Prawnego Het Juridisch Loket w Leiden).
3. Uzasadnione odszkodowanie przy bezprawnym wypowiedzeniu lub najem >2 lata (art. 7:297 BW): zazwyczaj 1-3 miesiące czynszu jako rekompensata za przeprowadzkę.
4. Skarga na wyrok w ciągu 3 miesięcy.

Obowiązki wynajmującego:

• Pisemne wypowiedzenie z przyczyną i datą opróżnienia.
• Dowody pilności (sprzedaż, zaświadczenia).
• Opcjonalnie: propozycja odszkodowania.

Najczęściej zadawane pytania dla Leiden