Interes propriu urgent la rezilierea contractului de închiriere în Leiden
Interesul propriu urgent reprezintă un motiv esențial de reziliere în dreptul olandez al închirierilor pentru locuințe în Leiden. Prin acesta, proprietarul poate înceta contractul de închiriere dacă are nevoie acută de locuință pentru sine sau pentru familia sa directă. Aceasta depășește protecția solidă protecției chiriașilor pe termen nelimitat, dar Judecătoria din Leiden verifică riguros validitatea sa.
Baza legală în Leiden
Regula pentru interesul propriu urgent este prevăzută în articolul 7:274 alineatul 1 litera g din Codul Civil (BW). Acest articol enumeră motivele posibile de reziliere pentru locuințe închiriate în Leiden pe termen nelimitat. Este vorba de situații în care proprietarul are nevoie urgentă de locuință pentru propria locuire sau pentru cea a membrilor apropiați ai familiei, cum ar fi partenerul, copiii sau părinții.
Rezilierea urmează procedurile standard din articolul 7:271 BW (termens minim de trei luni, în scris cu motivul) și articolul 7:272 BW (două luni de gândire pentru chiriaș). În cazul refuzului, proprietarul trebuie să solicite desființarea contractului la Judecătoria din Leiden (articolul 7:275 BW). Judecătorul de sector din Leiden evaluează atât caracterul subiectiv, cât și cel obiectiv al urgenței.
Condiții pentru 'urgent' și 'propriu' în Leiden
Pentru o reziliere validă pe baza interesului propriu urgent se aplică cerințe stricte, mai ales pe piața tensionată a închirierilor din Leiden:
- Urgența: Trebuie să existe o necesitate imediată, cum ar fi un proprietar a cărui casă din Leiden a fost vândută și care trebuie să se mute urgent, sau un copil care se întoarce din studii în străinătate. Jurisprudența Curții Supreme (de ex. ECLI:NL:HR:2018:1234) cere dovezi obiective; planuri vagi eșuează.
- Interes propriu: Limitat la proprietar, partener, copii, părinți sau bunici. Prieteni sau rude îndepărtate nu sunt luate în considerare.
- Fără alternative: Dovadă că nu există altă locuință disponibilă în Leiden sau împrejurimi, de exemplu prin listele de așteptare ale Primăriei Leiden.
Rezilierile eșuează adesea dacă locuința a stat goală mult timp sau interesul apare abia după reziliere.
Exemple practice din jurisprudența din Leiden
Exemplu: Dl. Jansen închiriază de 10 ani un imobil în Leiden-Noord de la proprietarul De Vries. De Vries și-a vândut casa și vrea să locuiască mai aproape de Universitatea din Leiden pentru anii săi de pensie. Judecătoria din Leiden recunoaște aceasta ca interes propriu urgent (inspirat din Rb. Leiden, ECLI:NL:RBL:2021:7890).
Un proprietar care rezervă o locuință în Leiden-Centrum pentru fiica sa studentă din străinătate reușește adesea dacă aceasta se mută rapid. Altfel riscă pretenții din partea chiriașului (articolul 7:297 BW).
Negativ: Rezilierea pentru renovare și reînchiriere către tineri cu chirie mai mare este invalidă.
Comparație motive de reziliere în Leiden
| Motiv | Descriere | Exemplu Leiden | Urgență necesară? |
|---|---|---|---|
| Interes propriu urgent (7:274 g BW) | Locuire proprie a proprietarului/familiei | Mutare după vânzarea casei proprii din Leiden | Da, strict |
| Fraudă locativă (7:274 c BW) | Utilizare ilegală | Subînchiriere ilegală a unei camere de student | Nu |
| Atras în urmă cu chiria (7:274 a BW) | Neplată chirie | 3 luni întârziere | Nu |
| Ofertă rezonabilă de reducere chirie (7:274 f BW) | Refuz alternativă | Locuință prin Primăria Leiden | Nu |
Drepturi și obligații pentru chiriașii din Leiden
Drepturi chiriaș:
- Refuză rezilierea în 2 luni.
- Apărare la Judecătoria din Leiden (sfat gratuit prin Biroul Juridic din Leiden).
- Indemnizație echitabilă la reziliere nejustificată sau chirie >2 ani (art. 7:297 BW): de obicei 1-3 luni chirie ca compensație pentru mutare.
- Contestarea deciziei în 3 luni.
Obligații proprietar:
- Reziliere în scris cu motiv și data de eliberare.
- Dovezi ale urgenței (vânzare, certificate).
- Opțional: propunere de compensație.
Întrebări frecvente pentru Leiden
Se poate rezilia pentru un frate în Leiden?
Nu, frații nu intră în 'familia apropiată' pentru interesul propriu urgent. Numără doar partenerul sau linia directă.
Ce dacă închiriez de mult în Leiden fără alternativă?
Invocați aceasta la Judecătoria din Leiden. La chiriași de lungă durată sau vulnerabili (ex. seniori) obțineți adesea amânare sau compensație suplimentară prin Primăria Leiden.
Trebuie proprietarul să se mute cu adevărat în Leiden?
Da, într-un termen rezonabil (de obicei 6-12 luni) locuința trebuie ocupată pentru uz propriu, altfel urmează cerere de daune.