Leiden’de Pieterskerk çevresindeki dar kanallar ve bisiklet yolları boyunca birçok öğrenci konutu sahibi, güçlü biçimde yükselmiş WOZ-değerleriyle karşı karşıya. Hoge Raad’ın yakın tarihli kararı, bu değer artışlarının kiracılara yansıtılmasına katı sınırlar getiriyor.
Arrestin arka planı
Verhuurders son yıllarda WOZ-artışını doğrudan aylık kiraya uygulamaktaydı. WOZ’de yüzde 15’lik bir sıçrama, bazen aylık onlarca euro ek yük getiriyordu. Tarihi şehir merkezinde, Breestraat gibi sokaklardaki binaların yatırım amaçlı kullanılması nedeniyle, bu durum makullük tartışmalarına yol açtı.
Hoge Raad’ın kararı
Hoge Raad üç ilkeyi teyit etmektedir:
1. WOZ-bağlantısı otomatik bir haklılaştırma sağlamaz
Daha yüksek WOZ-değeri genellikle spekülasyonu yansıtır, daha fazla konut kalitesini değil. Kiracılar, malikin yatırım primini ödemek zorunda değildir.
2. Kiracı, her bir bina için gerekçelendirme talep edebilir
Verhuurders, değer artışının somut bakım veya mahalle gelişimiyle bağlantılı olduğunu, yalnızca belediye vergi raporuna dayanmadığını kanıtlamak zorundadır.
3. Aşırı yük getirici hükümler iptal edilebilir
Tavan veya istisna içermeyen maddeler, artikel 6:233 BW uyarınca onredelijk bezwarend (aşırı yük getirici) sayılır ve iptal edilebilir.
Kiracılar üzerindeki etkisi
- Enflasyon ve bakım maliyetlerini aşan aşırı artışlar itiraz edilebilir
- Fazla ödenen tutarlar üç yıl geriye dönük olarak talep edilebilir
- Yazılı itiraz, bildirimden itibaren altı hafta içinde yapılmalıdır
- Uyuşmazlıklar Huurcommissie veya serbest sektörde Rechtbank Den Haag’ın kantonrechter’ı aracılığıyla çözülür
Verhuurders’ın yükümlülükleri
Mevcut sözleşmeler:
- WOZ-bağlantılarını enflasyon artı bakım formülüne dönüştürmek
- Her artışta yazılı gerekçelendirmeyi hazır bulundurmak
- İtiraz durumunda otomatik fesih tehdidinde bulunmamak; bu risk artmıştır
Ulusal ve yerel sonuçlar
Karar, kiracı korumasının güçlendirilmesi yönündeki eğilime uymaktadır. Leiden’de yoğun öğrenci konutu ve hareketli şehir merkezi sokakları nedeniyle birçok sözleşmenin uyarlanması gerekecektir. Otomatik endekslemelere yönelik ek kısıtlamaların 2026’da yürürlüğe girmesi beklenmektedir.
Leiden’deki kiracılar için adımlar
Son üç yılda WOZ kaynaklı bir artış aldıysanız ve bunu yüksek bulduysanız, yazılı gerekçelendirme talep edin, tüm yazışmaları saklayın ve Juridisch Loket Leiden veya bir uzmana başvurun. Stationsweg 26, 2312 AV Leiden adresindeki Arslan Hukuk Bürosu (071 - 5200 200) bu konuda yardımcı olabilir. Üç yıllık geri alma süresi (artikel 3:309 BW), haksızlığın farkına varmanızın makul ölçüde mümkün olduğu andan itibaren işlemeye başlar.