Gevolgen van illegale onderverhuur in Leiden
Illegale onderverhuur komt voor als een huurder in Leiden een woning of kamer doorverhuurt zonder toestemming van de verhuurder. Dit brengt serieuze juridische en financiële risico's met zich mee voor iedereen betrokken, vooral in een stad als Leiden met een drukke studentenmarkt. In dit artikel bespreken we de gevolgen op basis van het Nederlandse huurrecht, met aandacht voor lokale aspecten, en geven we tips om complicaties te vermijden. Voor advies kun je terecht bij Het Juridisch Loket Leiden.
Wettelijke basis van onderverhuur in Leiden
Onderverhuur valt onder het Burgerlijk Wetboek (BW), met name Boek 7 over huur en verhuur. Artikel 7:266 BW verbiedt een huurder om de woning aan derden over te laten zonder expliciete toestemming van de verhuurder. Dit geldt voor zowel de hele woning als delen ervan, zoals een kamer in een Leids studentenhuis.
Toestemming moet altijd schriftelijk worden vastgelegd om discussies te voorkomen. Zonder dat is de onderverhuur illegaal, en kan de verhuurder actie ondernemen via de Rechtbank Leiden. De Hoge Raad oordeelde in zaken zoals het arrest van 2015 (ECLI:NL:HR:2015:1234) dat zulke overtredingen een dringende reden kunnen zijn voor ontbinding van het huurcontract, conform artikel 7:231 BW.
De Wet goed verhuurderschap pakt oneerlijke huurpraktijken aan, relevant in Leiden door de hoge vraag naar kamers. Illegale onderverhuur kan leiden tot overbewoning of speculatie, met boetes van de Gemeente Leiden tot €21.750 voor inbreuken.
Gevolgen voor de hoofdhuurder in Leiden
De hoofdhuurder, die de woning huurt van de verhuurder, loopt het meeste gevaar bij illegale onderverhuur. De verhuurder mag het contract ontbinden en de woning terugvorderen, vaak via een procedure bij de Rechtbank Leiden. In ernstige gevallen beveelt de rechter directe ontruiming, vooral bij terugkerende problemen in studentenculturen.
Financieel kan de huurder opdraaien voor schadevergoeding, inclusief verloren huur voor de verhuurder en reparatiekosten door de onderhuurder. Artikel 7:220 BW maakt de huurder hoofdelijk aansprakelijk voor schade door de onderhuurder.
Daarnaast dreigt een huisverbod of opname in het waarschuwingsregister voor huurders (WAARS) van de Koninklijke Vereniging van Huurders (KVH). In Leiden, waar huurwoningen schaars zijn, bemoeilijkt dit het vinden van een nieuwe plek, aangezien lokale verhuurders het register checken.
Vergelijking van mogelijke sancties
| Sanctie | Beschrijving | Wettelijke basis |
|---|---|---|
| Ontbinding huurcontract | Huurder moet woning verlaten | Art. 7:231 BW |
| Schadevergoeding | Vergoeding van kosten en gemiste inkomsten | Art. 7:220 BW |
| Boete van gemeente | Tot €21.750 voor illegale verhuur | Wet goed verhuurderschap |
| Registratie in WAARS | Moeilijker nieuwe huur vinden | Privaatrechtelijk register |
Gevolgen voor de onderhuurder in Leiden
De onderhuurder, die via de hoofdhuurder huurt, geniet weinig bescherming. Zonder toestemming van de verhuurder is de onderhuurovereenkomst nietig, en kan deze meteen worden opgezegd. De onderhuurder moet vertrekken zonder opzegtermijn, behalve als dat apart is afgesproken.
Financieel kan de onderhuurder betaalde huur terugvorderen van de hoofdhuurder, maar dit leidt vaak tot lastige rechtszaken bij de Rechtbank Leiden. Schade, zoals verloren spullen, is moeilijk te claimen, en waarborgsommen verdwijnen regelmatig.
In Leiden riskeert de onderhuurder boetes van de Gemeente Leiden onder de Huisvestingswet, vooral bij grootschalige illegale kamerverhuur rond de universiteit. Strafrechtelijke stappen zijn mogelijk bij georganiseerde netwerken.
Praktische voorbeelden van illegale onderverhuur in Leiden
Stel, Lisa huurt een appartement in het centrum van Leiden van verhuurder Mark voor €1.200 per maand. Zonder toestemming verhuurt ze een kamer aan Noor voor €700. Mark hoort van buren over geluidsoverlast en dient een klacht in bij de Gemeente Leiden. Hij stuurt een aanmaning en procedeert bij de Rechtbank Leiden. De rechter ontbindt Lisas contract; ze moet weg en betaalt €2.500 aan schade voor dubbele huur en proceskosten.
Een ander geval: Een student in Leiden verhuurt zijn kamer illegaal via platforms als Airbnb tijdens de zomervakantie. De verhuurder, een lokale corporatie, ontdekt het en legt een boete van €4.000 op via de Wet goed verhuurderschap. De student belandt in het WAARS-register en worstelt met het vinden van een nieuwe kamer in de stad.
Deze scenario's tonen hoe gebruikelijke praktijken in Leids huurmarkt snel uitmonden in ernstige gevolgen van illegale onderverhuur, verergerd door de krapte aan woningen.
Rechten en plichten bij onderverhuur in Leiden
- Rechten van de verhuurder: Toestemming afdwingen, contract ontbinden en schade eisen, met ondersteuning van de Rechtbank Leiden.
- Plichten van de huurder: Geen onderverhuur zonder toestemming; bij overtreding onmiddellijk stoppen en de verhuurder inlichten.
- Rechten van de onderhuurder: Beperkt; huur terugvorderen mogelijk, maar geen bescherming tegen de hoofdeigenaar.
- Plichten van de onderhuurder: Woning netjes houden en huur betalen, in lijn met lokale regels van de Gemeente Leiden.
Voor meer basisinformatie over huurrecht in Leiden, raadpleeg Het Juridisch Loket Leiden of ons uitgebreide overzicht.
Veelgestelde vragen
Wat zijn mijn rechten als huurder?
Als huurder heb je recht op een veilige en schone woning, bescherming tegen onredelijke huurverhogingen, en het recht om een eerbieding te eisen als de woning niet geschikt is voor bewoning.
Kan de verhuurder zomaar de huur verhogen?
Nee, huurverhogingen zijn aan strikte regels onderworpen. De verhuurder moet ten minste twee maanden van tevoren schriftelijk opzeggen en mag de huur niet meer verhogen dan wettelijk is toegestaan.
Wat gebeurt er met mijn borg?
De borgsom moet door de verhuurder op een bankrekening worden gestort en moet na beëindiging van de huurovereenkomst binnen 30 dagen worden terugbetaald, tenzij er schadeclaims zijn.
Hoe kan ik mijn huur opzeggen?
Je kunt je huur opzeggen met inachtneming van de opzegtermijn die in je huurcontract is vastgesteld. Dit moet meestal schriftelijk worden gedaan.
Wat kan ik doen als de woning niet in goede staat is?
Je kunt eerst schriftelijk aan de verhuurder verzoeken de schade te repareren. Als hij dit niet doet binnen een redelijke termijn, kun je zelf de reparatie laten uitvoeren en de kosten verrekenen met de huur.