Inkomensafhankelijke Huurverhoging in Leiden
Inkomensafhankelijke huurverhoging is een belangrijke regeling in het Nederlandse huurrecht, speciaal relevant voor huurders in Leiden. Deze maatregel past de huurverhoging aan op basis van het inkomen van de huurder in sociale huurwoningen. Ze helpt de woningmarkt in steden als Leiden eerlijker te maken door huishoudens met midden- tot hoog inkomen aan te moedigen door te stromen, terwijl lage inkomens beschermd blijven. Verhuurders kunnen zo de huur afstemmen op draagkracht. In dit artikel lichten we deze huurverhoging toe, als aanvulling op ons overzicht Huurverhoging - Wanneer en Hoeveel Mag Het?, met tips voor Leidenaren.
Wat houdt inkomensafhankelijke huurverhoging in?
Deze inkomensafhankelijke huurverhoging geldt alleen voor gereguleerde sociale huurwoningen in Leiden en omstreken, met een kale huur tot de liberalisatiegrens (in 2024: €879,66 per maand). Anders dan de reguliere verhoging op basis van inflatie of afspraken, baseert deze zich op het toetsingsinkomen van uw huishouden. Bij een inkomen boven de drempel kan de verhuurder een grotere aanpassing doorvoeren, maximaal tot de liberalisatiegrens. In Leiden, waar de vraag naar betaalbare woningen hoog is, bevordert dit de doorstroming naar de vrije sector.
De verhuurder moet uw inkomen verifiëren via de Belastingdienst en u de kans geven om te reageren. Het is geen vaste regel, maar een middel om sociale huurwoningen beschikbaar te houden voor wie het echt nodig heeft, passend bij het lokale woningbeleid van de Gemeente Leiden.
Wettelijke basis voor inkomensafhankelijke huurverhoging
De basis ligt in Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek (BW), artikel 7:268 lid 1 BW, dat huurverhogingen in de gereguleerde sector regelt, inclusief inkomensafhankelijke varianten. Dit is verder uitgewerkt in de Regeling huurprijzen en huurtoeslag, jaarlijks bijgewerkt door de minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties.
De inkomensdrempel gebruikt het toetsingsinkomen van twee jaar geleden uit de Belastingdienst. Voor 2024 is dat €47.699 voor alleenstaanden en €52.671 voor meerpersoonshuishoudens (zonder vakantiegeld en toeslagen). Boven deze grens mag de verhuurder verhogen met maximaal 4,1% (standaard voor 2024) plus extra om naar de liberalisatiegrens te gaan. In Leiden moeten corporaties via de Woningwet (artikel 4.1) prestatieafspraken maken met de Gemeente Leiden over huurbeleid, wat betaalbaarheid en differentiatie balanceert. Voor vrije sectorwoningen in Leiden geldt dit niet; daar is verhoging flexibeler (zie Vrije Sector Huur).
Wanneer is inkomensafhankelijke huurverhoging van toepassing?
Dit geldt voor sociale huurwoningen onder de liberalisatiegrens, verhuurd door corporaties of gereguleerde partijen in Leiden. Voorwaarden:
- Uw toetsingsinkomen overschrijdt de grens.
- De huur ligt onder de liberalisatiegrens.
- De verhuurder haalt inkomensdata op bij de Belastingdienst (met uw toestemming).
De verhoging gebeurt één keer per jaar en moet twee maanden van tevoren schriftelijk worden gemeld. Daalt uw inkomen? Vraag dan herberekening aan via uw verhuurder of Het Juridisch Loket Leiden.
Stapsgewijze procedure voor verhuurders in Leiden
- Inkomen opvragen bij Belastingdienst.
- Voorlopige verhoging melden in de brief.
- Huurder informeren over de inkomensfactor.
- Definitieve aanpassing na bezwaar of check.
Rechten en plichten voor huurders en verhuurders in Leiden
Als Leidenaar heeft u recht op duidelijke informatie. U moet inkomensdata delen als gevraagd, maar alleen als het klopt. Belangrijke rechten:
- Bezwaar indienen binnen zes weken (artikel 7:271 BW).
- Toetsing door de Huurcommissie bij onenigheid.
- Bescherming tegen te hoge verhogingen; de huur mag niet disproportioneel stijgen.
Raadpleeg Het Juridisch Loket Leiden voor gratis advies. Verhuurders moeten de verhoging bewijzen en een machtiging hebben. Bij fouten kunt u naar de Rechtbank Leiden stappen.
Praktijkvoorbeelden van inkomensafhankelijke huurverhoging in Leiden
Voorbeeld: Een alleenstaande in Leiden met €50.000 toetsingsinkomen huurt voor €600. De corporatie verhoogt met 4,1% plus 2% extra door inkomen, naar €632. Bij twijfel over de berekening, zoals na baanverlies, maak bezwaar via Het Juridisch Loket Leiden.
Een gezin met kinderen en €60.000 inkomen huurt voor €700. Verhoging van 5% totaal, maar huurtoeslag helpt de kosten drukken. Zonder deze regeling zouden zulke woningen in Leiden's krappe markt minder bereikbaar zijn voor lage inkomens. Lokale advocatenkantoren zien vaak discussies over inkomensverificatie, vooral in wijken als de Merenwijk.
Veelgestelde vragen
Wat zijn mijn rechten als huurder?
Als huurder heb je recht op een veilige en schone woning, bescherming tegen onredelijke huurverhogingen, en het recht om een eerbieding te eisen als de woning niet geschikt is voor bewoning.
Kan de verhuurder zomaar de huur verhogen?
Nee, huurverhogingen zijn aan strikte regels onderworpen. De verhuurder moet ten minste twee maanden van tevoren schriftelijk opzeggen en mag de huur niet meer verhogen dan wettelijk is toegestaan.
Wat gebeurt er met mijn borg?
De borgsom moet door de verhuurder op een bankrekening worden gestort en moet na beëindiging van de huurovereenkomst binnen 30 dagen worden terugbetaald, tenzij er schadeclaims zijn.
Hoe kan ik mijn huur opzeggen?
Je kunt je huur opzeggen met inachtneming van de opzegtermijn die in je huurcontract is vastgesteld. Dit moet meestal schriftelijk worden gedaan.
Wat kan ik doen als de woning niet in goede staat is?
Je kunt eerst schriftelijk aan de verhuurder verzoeken de schade te repareren. Als hij dit niet doet binnen een redelijke termijn, kun je zelf de reparatie laten uitvoeren en de kosten verrekenen met de huur.