Opzeggrond dringend eigen gebruik
**Dringend eigen gebruik** is een wettelijke grond waarop een verhuurder een huurwoning kan opzeggen als hij of zij zelf erin wil gaan wonen. Deze regeling is bedoeld om verhuurders te beschermen die hun eigen woning nodig hebben, maar er zijn strenge voorwaarden aan verbonden. Als huurder kunt u hiertegen in beroep gaan als de voorwaarden niet zijn nageleefd. In dit artikel leggen we uit hoe deze opzeggrond werkt, welke rechten en plichten u heeft en wat u kunt doen als uw verhuurder uw woning opzegt op deze grond.
Wat is dringend eigen gebruik?
Dringend eigen gebruik is een wettelijke grond voor een verhuurder om een huurcontract voor onbepaalde tijd op te zeggen. Deze regeling is vastgelegd in de **Wet huur 2024** (voorheen de Huurwet 2015) en is bedoeld voor situaties waarin de verhuurder zelf de woning nodig heeft. Denk hierbij aan:
- Een verhuurder die zelf gaat scheiden en een woning nodig heeft voor zijn of haar kinderen.
- Een oudere verhuurder die niet meer in zijn of haar huidige woning kan wonen en een kleinere, toegankelijkere woning nodig heeft.
- Een verhuurder die zijn of haar woning wil verkopen en zelf ergens anders gaat wonen, maar de woning eerst nodig heeft voor een tussenperiode.
Belangrijk is dat de verhuurder dringend eigen gebruik heeft van de woning. Dit betekent dat er geen redelijke alternatieve woning beschikbaar is die de verhuurder kan betrekken. Daarnaast moet de verhuurder aantonen dat hij of zij echt de intentie heeft om de woning zelf te gaan bewonen.
Wettelijke basis
De regeling voor dringend eigen gebruik is vastgelegd in artikel 7:293 van het Burgerlijk Wetboek (BW). Dit artikel stelt dat een verhuurder een woning kan opzeggen als:
- De verhuurder de woning zelf wil gaan bewonen.
- De verhuurder geen andere redelijke woning kan vinden die aan zijn of haar behoeften voldoet.
- De verhuurder aantoonbaar dringend eigen gebruik heeft van de woning.
Daarnaast gelden er specifieke regels voor de opzegtermijn en de procedure die de verhuurder moet volgen. Zo moet de verhuurder de opzegging schriftelijk doen en een aantal documenten overleggen, zoals een verklaring van dringend eigen gebruik en eventueel een bewijs van het ontbreken van alternatieve woningen.
Wanneer mag een verhuurder uw woning opzeggen?
Niet elke situatie waarin een verhuurder zijn of haar eigen woning nodig heeft, kwalificeert als dringend eigen gebruik. De verhuurder moet voldoen aan een aantal voorwaarden:
1. De verhuurder heeft een redelijke behoefte aan de woning
De verhuurder moet aantonen dat hij of zij werkelijk de woning nodig heeft. Dit kan bijvoorbeeld het geval zijn als:
- De verhuurder zijn of haar huidige woning moet verlaten vanwege een scheiding of een andere persoonlijke situatie.
- De verhuurder niet meer in staat is om zijn of haar huidige woning te onderhouden (bijvoorbeeld door gezondheidsredenen).
- De verhuurder zijn of haar woning tijdelijk nodig heeft als tussenwoning bij een verhuizing.
2. Er is geen redelijke alternatieve woning beschikbaar
De verhuurder moet aantonen dat er geen andere redelijke woning beschikbaar is die aan zijn of haar behoeften voldoet. Dit kan bijvoorbeeld het geval zijn als:
- De verhuurder een woning met een specifieke uitrusting nodig heeft (bijvoorbeeld een rolstoeltoegankelijke woning).
- De verhuurder in een bepaalde buurt moet wonen vanwege werk of gezinsverbanden.
- De verhuurder geen andere woning kan vinden die binnen zijn of haar budget valt.
De rechter beoordeelt of de verhuurder voldoende heeft gezocht naar alternatieven. Het is daarom belangrijk dat de verhuurder aantoonbaar heeft geprobeerd om een andere woning te vinden.
3. De verhuurder heeft dringend eigen gebruik
De verhuurder moet dringend eigen gebruik hebben van de woning. Dit betekent dat de verhuurder niet kan wachten op een andere woning. Bijvoorbeeld:
- De verhuurder heeft zijn of haar huidige woning al verkocht en moet binnen een bepaalde termijn uit de woning zijn.
- De verhuurder heeft een medische noodzaak om te verhuizen (bijvoorbeeld een zorginstelling die de verhuurder moet betrekken).
- De verhuurder heeft een tijdelijke situatie die niet kan wachten, zoals een scheiding waarbij de kinderen in de woning moeten blijven wonen.
Procedure bij opzegging door dringend eigen gebruik
Als een verhuurder uw woning opzegt op grond van dringend eigen gebruik, moet hij of zij een aantal stappen volgen. Het is belangrijk om deze procedure te volgen, anders kan de opzegging ongeldig zijn.
1. Schriftelijke opzegging
De verhuurder moet de opzegging schriftelijk doen, met inachtneming van de opzegtermijn. Voor een woning voor onbepaalde tijd is de opzegtermijn:
- 3 maanden als de huurder al langer dan 5 jaar in de woning woont.
- 1 maand in andere gevallen.
In de opzegbrief moet de verhuurder duidelijk vermelden dat hij of zij de woning opzegt op grond van dringend eigen gebruik en waarom dit het geval is.
2. Overleggen van documenten
De verhuurder moet bij de opzegging een aantal documenten overleggen, waaronder:
- Een verklaring van dringend eigen gebruik, waarin de verhuurder uitlegt waarom hij of zij de woning nodig heeft.
- Bewijs dat er geen redelijke alternatieve woning beschikbaar is (bijvoorbeeld een verklaring van een makelaar of een woningzoekendienst).
- Eventueel andere documenten die de noodzaak van de verhuurder aantonen (bijvoorbeeld een scheidingsovereenkomst, een medisch advies of een koopovereenkomst voor een andere woning).
3. Mogelijkheid tot bezwaar
Als u het niet eens bent met de opzegging, kunt u bezwaar maken bij de **huurcommissie**. U heeft hiervoor 2 weken tijd na ontvangst van de opzegbrief. In uw bezwaar kunt u aangeven waarom u vindt dat de opzegging niet geldig is, bijvoorbeeld omdat:
- De verhuurder niet aantoonbaar dringend eigen gebruik heeft.
- Er wel degelijk alternatieve woningen beschikbaar zijn.
- De verhuurder de procedure niet correct heeft gevolgd (bijvoorbeeld door de opzegtermijn niet in acht te nemen).
De huurcommissie beoordeelt uw bezwaar en kan beslissen dat de opzegging (deels) ongeldig is. Als u het niet eens bent met het besluit van de huurcommissie, kunt u in beroep gaan bij de rechter.
Rechten en plichten bij dringend eigen gebruik
Als huurder heeft u bepaalde rechten en plichten als uw verhuurder uw woning opzegt op grond van dringend eigen gebruik.
Rechten van de huurder
Als huurder heeft u het recht om:
- Tegen de opzegging in beroep te gaan als u vindt dat de verhuurder niet voldoet aan de wettelijke voorwaarden.
- Een vergoeding te ontvangen als de verhuurder de woning niet zelf gaat bewonen (dit wordt een verhuurdersvergoeding genoemd).
- Uw woning te blijven bewonen als de huurcommissie of rechter besluit dat de opzegging ongeldig is.
Plichten van de huurder
Als huurder heeft u de plicht om:
- De verhuurder op tijd te informeren als u niet akkoord gaat met de opzegging (door binnen 2 weken bezwaar te maken).
- De woning in goede staat te houden tot het moment dat u uit de woning vertrekt.
- Eventuele schade die u aan de woning toebrengt te vergoeden.
Praktische voorbeelden
Om de regels rondom dringend eigen gebruik beter te begrijpen, volgen hier een aantal praktische voorbeelden.
Voorbeeld 1: Verhuurder wil woning verkopen en heeft zelf een tussenwoning nodig
Situatie: Jan is de verhuurder van een woning die hij wil verkopen. Hij heeft zelf een nieuwe woning gekocht, maar die is pas over 6 maanden beschikbaar. Jan heeft daarom de huurwoning op gezegd op grond van dringend eigen gebruik.
Analyse: Jan moet aantonen dat er geen andere redelijke woning beschikbaar is voor de tussenperiode. Als hij bijvoorbeeld een tijdelijke huurwoning had kunnen vinden, zou de opzegging mogelijk niet geldig zijn. Daarnaast moet hij bewijzen dat hij de woning echt nodig heeft voor de tussenperiode.
Voorbeeld 2: Verhuurder heeft een medische noodzaak om te verhuizen
Situatie: Mevrouw De Vries is de verhuurder van een woning, maar ze kan door gezondheidsredenen niet meer op de eerste verdieping wonen. Ze wil daarom de huurwoning opzeggen en zelf in de begane grond wonen.
Analyse: Mevrouw De Vries moet aantonen dat er geen andere redelijke woning beschikbaar is die aan haar medische behoeften voldoet. Als ze bijvoorbeeld een rolstoeltoegankelijke woning had kunnen vinden, zou de opzegging mogelijk niet geldig zijn. Daarnaast moet ze bewijzen dat ze de woning echt nodig heeft voor haar eigen bewoning.
Voorbeeld 3: Verhuurder heeft een scheiding en heeft een woning nodig voor zijn kinderen
Situatie: Piet en Sanne zijn gescheiden en hebben twee kinderen. Piet is de verhuurder van de woning waarin ze samen woonden. Hij wil de woning opzeggen omdat hij zelf met de kinderen in de woning wil gaan wonen.
Analyse: Piet moet aantonen dat er geen andere redelijke woning beschikbaar is die aan de behoeften van hem en zijn kinderen voldoet. Daarnaast moet hij bewijzen dat hij de woning echt nodig heeft voor zijn eigen bewoning en die van zijn kinderen. Als hij bijvoorbeeld een grotere woning had kunnen vinden, zou de opzegging mogelijk niet geldig zijn.
Veelgestelde vragen
Kan een verhuurder mijn woning opzeggen als hij of zij de woning zelf wil gaan verhuuren?
Nee, een verhuurder mag uw woning niet opzeggen op grond van dringend eigen gebruik als hij of zij de woning zelf wil gaan verhuuren. De regeling is alleen bedoeld voor situaties waarin de verhuurder de woning zelf wil gaan bewonen. Als de verhuurder de woning wil verhuuren, kan hij of zij dit doen zonder dat u uit de woning hoeft te gaan, tenzij er sprake is van een andere opzeggrond, zoals een opzegging voor onbepaalde tijd.
Wat kan ik doen als ik het niet eens ben met de opzegging?
Als u het niet eens bent met de opzegging, kunt u binnen 2 weken na ontvangst van de opzegbrief bezwaar maken bij de huurcommissie. In uw bezwaar kunt u aangeven waarom u vindt dat de opzegging niet geldig is. De huurcommissie beoordeelt uw bezwaar en kan beslissen dat de opzegging (deels) ongeldig is. Als u het niet eens bent met het besluit van de huurcommissie, kunt u in beroep gaan bij de rechter.
Moet de verhuurder bewijzen dat hij of zij echt dringend eigen gebruik heeft?
Ja, de verhuurder moet aantoonbaar bewijzen dat hij of zij echt dringend eigen gebruik heeft van de woning. Dit kan bijvoorbeeld door middel van documenten zoals een koopovereenkomst voor een andere woning, een scheidingsovereenkomst, een medisch advies of een verklaring van een makelaar dat er geen alternatieve woningen beschikbaar zijn. Als de verhuurder dit niet kan aantonen, kan de opzegging ongeldig zijn.
Kan ik een vergoeding ontvangen als de verhuurder de woning niet zelf gaat bewonen?
Ja, als de verhuurder de woning niet zelf gaat bewonen binnen een redelijke termijn (bijvoorbeeld binnen 6 maanden na uw vertrek), kunt u een verhuurdersvergoeding ontv