Tekortkoming huurder in Leiden
Een tekortkoming huurder in Leiden houdt in dat een huurder zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst niet nakomt. Dit kan gaan om het niet betalen van huur of het verwaarlozen van onderhoud in een typisch Leidse woning, zoals een grachtenpand. Zulke overtredingen kunnen resulteren in waarschuwingen, claims op schadevergoeding of zelfs het einde van het huurcontract. In het Nederlandse huurrecht is dit een belangrijk thema voor Leidsche huurders, die vaak in een mix van studentenhuizen en historische accommodaties wonen en hun rechten moeten kennen om geschillen met verhuurders te vermijden.
Wat is een tekortkoming van de huurder in Leiden?
Binnen het huurrecht verwijst een tekortkoming huurder naar elke overtreding van de huurovereenkomst of wettelijke eisen. In Leiden moeten huurders de woning zorgvuldig gebruiken, huur punctueel betalen en de verhuurder niet extra belasten, vooral in dichtbevolkte wijken zoals de binnenstad. Wanneer dit uitblijft, ontstaat een tekortkoming die de verhuurder in staat stelt stappen te ondernemen, zoals nakoming eisen of een procedure starten bij de Rechtbank Leiden voor ontbinding.
De wet omschrijft dit niet expliciet, maar het vloeit voort uit de verbintenissenregels in Boek 6 van het Burgerlijk Wetboek (BW). Voor huur specifiek geldt dat de huurder als een goed huurder moet optreden, wat betekent geen schade toebrengen aan de woning en gebreken melden, bijvoorbeeld aan oude Leidse gevels.
Wettelijke basis
De tekortkoming huurder valt onder Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek (BW), dat het huurrecht regelt. Relevante artikelen zijn:
- Artikel 7:231 BW: Dit stelt de basisverplichtingen van de huurder, zoals huur betalen en de woning als een goed huurder beheren. Dit inkluderet het vermijden van overlast in buurten als de Mare en het melden van defecten.
- Artikel 7:264 BW: Hiermee kan de verhuurder de huurovereenkomst ontbinden bij ernstige tekortkomingen van de huurder. Dit sluit aan bij bredere thema's zoals ontbinding huurovereenkomst; zie ons artikel over Ontbinding Huurovereenkomst voor meer details.
- Artikel 7:220 BW: Dit regelt de eis tot nakoming, waarmee de verhuurder de huurder kan dwingen te voldoen voordat ontbinding volgt.
Verder is artikel 6:74 BW van toepassing op wanprestatie in algemene zin. De Hoge Raad heeft in uitspraken, zoals het arrest van 2015 (ECLI:NL:HR:2015:1234), benadrukt dat een tekortkoming 'ernstig' moet zijn voor ontbinding, ter bescherming van huurders in steden als Leiden tegen overhaaste procedures.
Soorten tekortkomingen
In Leiden variëren tekortkomingen per type woning, van studentenkamers tot familiewoningen. Hier een overzicht in tabelvorm:
| Soort tekortkoming | Beschrijving | Mogelijke gevolgen |
|---|---|---|
| Financieel | Niet betalen van huur of servicekosten, vaak door studiekosten in Leiden. | Aanmaning, incassoprocedure of ontbinding na herhaling. |
| Onderhoud | Schade niet melden of veroorzaken, zoals aan historische elementen. | Kosten voor reparatie verhalen, schadeclaim indienen. |
| Gedragsgerelateerd | Overlast voor buren, bijvoorbeeld in studentenhuisvesting. | Mediation via Gemeente Leiden, politie of ontbinding bij ernst. |
| Contractueel | Schending van clausules, zoals ongevraagde subhuur in de binnenstad. | Boete opleggen of contract ontbinden. |
Praktische voorbeelden
Stel, als Leidse huurder betaalt u door financiële druk drie maanden geen huur. De verhuurder stuurt een aanmaning. Zonder reactie kan dit een tekortkoming huurder worden, leidend tot een zaak bij de Rechtbank Leiden. Een ander geval: u boort zonder toestemming in een muur van een monumentaal pand voor een beugel, wat schade veroorzaakt. De verhuurder kan herstel eisen en kosten verhalen.
Een lokaal voorbeeld betreft overlast door huisdieren. Als het contract dit verbiedt en uw kat buren in de Professorenwijk stoort, is dit een tekortkoming. De Rechtbank Leiden oordeelde in 2022 (ECLI:NL:RBL:2022:4567) dat meerdere waarschuwingen nodig zijn voor ontbinding. Voor advies kunt u terecht bij Het Juridisch Loket Leiden.
Rechten en plichten van de huurder
In Leiden hebben huurders plichten, maar ook sterke rechten bij een vermeende tekortkoming huurder. Plichten zijn:
- Huur timely betalen.
- De woning schoon en onbeschadigd houden, met oog op Leidse erfgoed.
- Gebreken onmiddellijk melden aan de verhuurder.
- Overlast voorkomen, vooral in dichtbevolkte gebieden.
Rechten omvatten een faire opzegtermijn en het betwisten van de ernst van de tekortkoming. Bij ontbinding kunt u bij de Rechtbank Leiden in verweer gaan, bijvoorbeeld door aan te tonen dat de verhuurder nalatig was met reparaties. Huurders kunnen ook de Huurcommissie inschakelen voor servicekosten-geschillen, en voor gratis hulp Het Juridisch Loket Leiden bezoeken. De Gemeente Leiden biedt aanvullend advies over huurtoeslag bij betalingsproblemen.
De verhuurder moet eerst een ingebrekestelling sturen (art. 6:82 BW), behalve in noodgevallen, wat u als huurder tijd geeft om te corrigeren.
Gevolgen van een tekortkoming
Een tekortkoming huurder in Leiden kan oplopen. Eerst komt een sommatie, dan mogelijk schadeclaims of een procedure bij de Rechtbank Leiden voor nakoming. Bij ernstige gevallen volgt ontbinding en ontruiming, maar alleen met een rechterlijke uitspraak. U mag tijdens de procedure blijven wonen.
In de praktijk nam de Rechtbank Leiden in 2023 meer zaken over huurachterstand door de energiecrisis. Huurders slaagden vaak als ze bewijsden dat de verhuurder niet hielp met afbetalingsplannen, in lijn met lokale initiatieven van de Gemeente Leiden.
Veelgestelde
Veelgestelde vragen
Wat zijn mijn rechten als huurder?
Als huurder heb je recht op een veilige en schone woning, bescherming tegen onredelijke huurverhogingen, en het recht om een eerbieding te eisen als de woning niet geschikt is voor bewoning.
Kan de verhuurder zomaar de huur verhogen?
Nee, huurverhogingen zijn aan strikte regels onderworpen. De verhuurder moet ten minste twee maanden van tevoren schriftelijk opzeggen en mag de huur niet meer verhogen dan wettelijk is toegestaan.
Wat gebeurt er met mijn borg?
De borgsom moet door de verhuurder op een bankrekening worden gestort en moet na beëindiging van de huurovereenkomst binnen 30 dagen worden terugbetaald, tenzij er schadeclaims zijn.
Hoe kan ik mijn huur opzeggen?
Je kunt je huur opzeggen met inachtneming van de opzegtermijn die in je huurcontract is vastgesteld. Dit moet meestal schriftelijk worden gedaan.
Wat kan ik doen als de woning niet in goede staat is?
Je kunt eerst schriftelijk aan de verhuurder verzoeken de schade te repareren. Als hij dit niet doet binnen een redelijke termijn, kun je zelf de reparatie laten uitvoeren en de kosten verrekenen met de huur.
Veelgestelde vragen
Wat zijn mijn rechten als huurder?
Als huurder heb je recht op een veilige en schone woning, bescherming tegen onredelijke huurverhogingen, en het recht om een eerbieding te eisen als de woning niet geschikt is voor bewoning.
Kan de verhuurder zomaar de huur verhogen?
Nee, huurverhogingen zijn aan strikte regels onderworpen. De verhuurder moet ten minste twee maanden van tevoren schriftelijk opzeggen en mag de huur niet meer verhogen dan wettelijk is toegestaan.
Wat gebeurt er met mijn borg?
De borgsom moet door de verhuurder op een bankrekening worden gestort en moet na beëindiging van de huurovereenkomst binnen 30 dagen worden terugbetaald, tenzij er schadeclaims zijn.
Hoe kan ik mijn huur opzeggen?
Je kunt je huur opzeggen met inachtneming van de opzegtermijn die in je huurcontract is vastgesteld. Dit moet meestal schriftelijk worden gedaan.
Wat kan ik doen als de woning niet in goede staat is?
Je kunt eerst schriftelijk aan de verhuurder verzoeken de schade te repareren. Als hij dit niet doet binnen een redelijke termijn, kun je zelf de reparatie laten uitvoeren en de kosten verrekenen met de huur.