Wet doorstroom huurmarkt in Leiden

Wet doorstroom huurmarkt in Leiden

De Wet doorstroom huurmarkt is een belangrijke wetswijziging die de huurmarkt in Nederland, inclusief in Leiden, eerlijker en toegankelijker moet maken voor lokale inwoners. Ze legt strengere beperkingen op aan tijdelijke huurcontracten, scheidt duidelijker de huursectoren en pakt excessieve huurprijzen aan. Het doel is om doorstroming te stimuleren, zodat starters in Leiden eenvoudiger een woning vinden en de lokale markt minder onder druk komt te staan, vooral met de hoge vraag door de universiteit en jonge professionals.

Wat is de Wet doorstroom huurmarkt?

De Wet doorstroom huurmarkt, onderdeel van de Wet goed verhuurderschap, ging in op 1 juli 2023 en past het Burgerlijk Wetboek (BW) aan om problemen op de huurmarkt aan te pakken. In Leiden, waar de woningnood acuut is door de groeiende studentenpopulatie en beperkt aanbod, richt de wet zich op het inperken van tijdelijke contracten, het duidelijker afbakenen van midden- en vrije sector huur, en het beschermen van huurders tegen oneerlijke praktijken zoals woekerrentes. Verhuurders krijgen meer verantwoordelijkheden, terwijl huurders in Leiden beter gewaarborgd zijn tegen onzekerheid. Voor advies over lokale toepassing kun je terecht bij Het Juridisch Loket Leiden.

Deze wet reageert op de landelijke woningcrisis, maar in Leiden is het extra relevant door de gespannen markt in wijken als het centrum en rond de Universiteit Leiden. Door tijdelijke contracten te reguleren, voorkomt de overheid dat huurders lang in onzekerheid zitten en dat de sociale huursector overbelast raakt. Dit artikel breidt uit op ons overzicht van tijdelijke huurcontracten en belicht de impact voor Leienaren.

Wettelijke basis

De wet is vastgelegd in Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek, specifiek artikelen 7:232 tot en met 7:271 BW. Kernwijzigingen zijn:

• Artikel 7:232 lid 1 BW: Tijdelijke huurcontracten zijn alleen toegestaan in gevallen zoals leegstand of renovatie. Anders geldt een contract voor onbepaalde tijd, tenzij een zwaarwegend belang aantoonbaar is.
• Artikel 7:249 BW: Voor de vrije sector gelden inkomenscriteria: huurwoningen boven €1.123 kale huur (2024) kwalificeren, mits het inkomen meer dan 1,2 keer het sociaal minimum bedraagt.
• Artikel 7:268 BW: Verhuurders moeten strenger voldoen aan eisen, zoals een vergunning voor kamerverhuur via de Gemeente Leiden, met boetes voor illegale onderhuur.

De wet past ook de Wet op het financieel toezicht (Wft) aan om misbruik van huurtoeslag te stoppen. De Huurcommissie speelt een grotere rol bij het controleren van huurprijzen, volgens artikel 7:247 BW, en in Leiden kun je bij de Rechtbank Leiden terecht voor geschillen.

Overgangsrecht

Voor bestaande contracten voor 1 juli 2023 geldt overgangsrecht: tijdelijke overeenkomsten lopen door tot het einde, maar verlengingen moeten aan de nieuwe regels voldoen. Dit minimaliseert verstoringen in Leiden, maar verplicht verhuurders tot snelle aanpassingen.

Praktische voorbeelden

Stel, je bent een starter in Leiden en huurt een appartement voor €1.200 per maand in de wijk Stevenshof. Voor de wet kon de verhuurder een tijdelijk contract van twee jaar aanbieden. Nu moet hij bewijzen waarom het tijdelijk is, zoals bij een geplande sloop. Anders wordt het een vast contract met opzegbescherming via de Rechtbank Leiden.

Een ander geval: een gezin met een middeninkomen (€45.000 per jaar) zoekt een woning van €900 huur in Leiden-Noord. Onder de nieuwe regels valt dit in de gereguleerde sector (tot €808 in 2024), maar bij 'middenhuur' (tussen €808 en €1.123) kan de prijs hoger liggen. Huurders kunnen dit aanvechten bij de Huurcommissie en eventueel Het Juridisch Loket Leiden inschakelen voor ondersteuning.

Voor verhuurders: een investeerder die kamers verhuurt in het centrum van Leiden, moet een vergunning aanvragen bij de Gemeente Leiden. Zonder dat dreigen boetes tot €21.750 per overtreding, zoals bij illegale Airbnb-activiteiten in de stad al is gehandhaafd.

Rechten en plichten van huurders en verhuurders

Rechten van huurders:

• Automatische conversie naar onbepaalde tijd, tenzij tijdelijkheid gerechtvaardigd is.
• Mogelijkheid tot huurprijscontrole door de Huurcommissie bij te hoge tarieven.
• Bescherming tegen inkomens- of afkomstgebaseerde discriminatie bij toewijzing, met hulp van Het Juridisch Loket Leiden.

Plichten van huurders:

• Transparantie over inkomen bij aanvragen voor middenhuur.
• Geen onderhuur zonder toestemming van de verhuurder.
• Bijdrage aan klein onderhoud en reparaties.

Rechten van verhuurders:

• Vrije prijsbepaling in de vrije sector, zolang marktconform.
• Opzegmogelijkheid bij niet-betaling of overlast, getoetst door de Rechtbank Leiden.
• Aftrek van verduurzamingskosten op de huur.

Plichten van verhuurders:

• Gebruik van een wettelijk modelcontract.
• Jaarlijks overzicht van servicekosten.
• Registratie in de verhuurdersregistratie bij meer dan 50 woningen.

Deze evenwichtige regels bevorderen een stabiele markt in Leiden, maar geschillen belanden vaak bij de kantonrechter van de Rechtbank Leiden.

Vergelijking van huursectoren

Veelgestelde vragen